¿Cambió el escenario con el alza en la tasa de interés?

Sin lugar a dudas, una de las noticias que ha marcado la pauta desde el ámbito económico es el anuncio realizado hace unos días por el Banco Central: Con la finalidad de frenar la creciente inflación en el país, el organismo puso nuevamente el pie en el acelerador y decidió subir la tasa de interés en 125 puntos base. Con ello, el tipo rector se ubicará en 2,75%.

El alza de este instrumento —que entre otras cosas hace que se vuelva más costoso para los bancos pedir préstamos al Banco Central— repercute en que suban las tasas de los créditos hipotecarios y con ello, las constantes alzas en el valor de la UF hacen que el precio de los inmuebles aumente, específicamente los bancos para lograr sobrellevar esa alza contemplan mayores exigencias para entregar créditos hipotecarios, además de subir los dividendos.


¿Un buen momento para invertir?


No han sido días fáciles para las distintas áreas ligadas a hipotecarios de los bancos. Incluso, con reuniones de emergencia han abordado algunas entidades la contracción del mercado de renta fija local, que es clave para la entrega de financiamiento a las personas. Esto ha llevado a que la banca, que se ha caracterizado por entregar los créditos de menor tasa y de más largo plazo en Latinoamérica, estén subiendo tasas y reduciendo plazos de créditos.
Es importante destacar que el nuevo escenario –pese a que los precios en Chile siguen por debajo en el comparativo de la región– nos lleva a préstamos hipotecarios que pasan de 25 o 30 años, a plazos de 20 años como máximo. Esto significa que también aumenta el dividendo que deben pagar las personas.


En cuanto al pie para comprar un inmueble, las instituciones financieras empezaron a solicitar mínimo el 20% del valor de la propiedad, lo que genera ser una traba muy importante para poder acceder al crédito. Por otra parte, algunos bancos eliminaron de manera temporal la tasa fija, dejando solo tasas mixtas que combinan 5 años de tasa fija y el resto con una tasa variable que se ajustará a los intereses del momento.


Sin embargo, es importante contextualizar y aterrizar la realidad antes expuesta. Actualmente, estamos viviendo ajustes del mercado, que buscan el funcionamiento adecuado de cualquier economía. Para preservar ese rol, la política monetaria del Banco Central de Chile (BCCh) que se exponemos en este artículo busca proteger el valor de la moneda nacional.


Junto con ello, para cumplir con el objetivo de estabilidad de precios, el Banco se ha planteado como meta explícita regular la inflación. Dentro de razones detrás de este fenómeno, pero tal vez el principal factor que lo explica son los retiros de fondos, principalmente de las AFP, pero también de rentas vitalicias en compañías de seguros. Otros factores que han ayudado a esto es el importante aumento de la deuda fiscal (bonos), la incertidumbre política y el abrupto cambio en la posición de política monetaria del BC.


Desde Okomos GO recomendamos en primer lugar al momento de invertir plantearse objetivos claros: El qué busco en inversión inmobiliaria, por ejemplo, comprar en blanco o en verde, proyectos considerablemente más baratos que uno de entrega inmediata, esto no solo suena bien “porque son más baratos”, sino porque además estás apostando a la plusvalía de la propiedad. Por ejemplo, si te compras un departamento en blanco hoy, y en 4 años más terminas de pagar el pie, tu propiedad ya va a haber aumentado su valor en el tiempo.

Por otro lado, la plusvalía, definida como la diferencia positiva existente entre el valor de compra de una propiedad y el valor de renta o venta luego de una determinada cantidad de años, debe ser visualizada desde la perspectiva del tiempo, es relevante proyectar que siempre la tendencia será al alza, en el mercado inmobiliario el valor estará en aumento, lo que traerá ganancias a quienes venden o arriendan.


A pesar de que las propiedades se ven a priori como una inversión de alto costo (pese a que existe un importante stock y variabilidad de proyectos, ofertas, bonos y descuentos de unidades enlazadas por ejemplo a estacionamiento y bodega), hoy el análisis debe ir más allá de lo que se ha difundido en la pauta de los medios de comunicación.


Lo antes señalado se refleja en el costo de oportunidad, si bien es cierto los precios han subido, pero la necesidad de una vivienda en una comuna estratégica de buena conectividad pone en un escenario de oportunidad a aquellos inversionistas que tienen la posibilidad de hacerse de un bien inmueble, y todo ese universo de potenciales compradores que por el alza en precio y alzas en las tasas hipotecarias ahora están quedando fuera de mercado pasan a ser parte de un público objetivo demandante de arriendo de vivienda, como se ha demostrado estos últimos meses la demanda por arriendo ha ido en aumento, con periodos de vacancias mucho menores y con alzas en sus valores.


Factores que incrementan la plusvalía de una propiedad:


 Ubicación y conectividad con lugares importantes de la ciudad, como museos, cines, parques.
 Interés de las personas por la zona, infraestructura, tanto de la propiedad como del entorno (iluminación, ciclovías, puntos limpios).
 Accesibilidad y cercanía al transporte público.
 Aumento de comercios, servicios de salud aledaños, seguridad, vista, áreas verdes, políticas públicas de desarrollo urbano, entre otros.
 Índices de calidad de vida de las zonas en donde se ubican los inmuebles.

Es necesario destacar que el aumento de la plusvalía está condicionado por el desarrollo del sector en el que se encuentre la propiedad, podemos considerar algunos elementos que nos permiten trazar una proyección del crecimiento del valor en los años venideros.

La inversión correcta

Para Okomos GO, el principal objetivo es ayudar a que tengas un acceso rápido para invertir en propiedades de alta plusvalía. Poseemos una estrecha relación con más de 10 inmobiliarias y acceso a más de 160 proyectos inmobiliarios en todo Chile.


Estamos muy enfocados en apoyarte en la consecución de proyectos estratégicamente ubicados y diseñados que potencien ese aumento de la plusvalía.


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